Darowizna mieszkania w zamian za opiekę – czy można ją cofnąć?
Wielu seniorów w Polsce decyduje się na przekazanie swojego mieszkania bliskiej osobie – najczęściej dziecku lub wnukowi – w zamian za zapewnienie opieki do końca życia. Często tego rodzaju „umowy” mają formę darowizny, zawieranej aktem notarialnym, przy czym oczekiwana opieka nie zawsze jest precyzyjnie określona w dokumencie. W przypadku, gdy osoba obdarowana nie wywiązuje się z tych nieformalnych zobowiązań, pojawia się pytanie: czy darczyńca może cofnąć darowiznę?
Czym jest darowizna i jakie są jej skutki prawne?
Darowizna to nieodpłatne przysporzenie majątkowe dokonane przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przypadku nieruchomości, umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
W chwili podpisania aktu notarialnego i przeniesienia własności, obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Jeśli w akcie nie zawarto warunku, że opieka jest obowiązkowa (np. w formie umowy dożywocia), samo oczekiwanie, że obdarowany będzie się opiekował darczyńcą, może nie wystarczyć, by skutecznie cofnąć darowiznę.
Cofnięcie darowizny – kiedy jest możliwe?
Prawo przewiduje możliwość odwołania darowizny, jednak wyłącznie w określonych przypadkach. Kluczowe znaczenie ma tu art. 898 k.c., który stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
Rażąca niewdzięczność to pojęcie ocenne. Może obejmować:
- znieważenie darczyńcy,
- uporczywe ignorowanie jego potrzeb,
- agresję słowną lub fizyczną,
- odmowę jakiejkolwiek pomocy w chorobie lub w trudnej sytuacji życiowej.
Brak opieki, jeśli był obiecany wprost lub choćby dorozumiany jako motyw przekazania nieruchomości, może w pewnych przypadkach zostać uznany za przejaw rażącej niewdzięczności. Jednak sądy są w tym zakresie ostrożne i nie zawsze kwalifikują samo zaniechanie opieki jako wystarczającą przesłankę do odwołania darowizny.
Jak odwołać darowiznę – procedura krok po kroku
Odwołanie darowizny wymaga spełnienia kilku warunków formalnych:
- a) Złożenie oświadczenia
Darczyńca musi sporządzić pisemne oświadczenie o odwołaniu darowizny, w którym wskaże konkretne przyczyny – najlepiej z opisem sytuacji, która uzasadnia zarzut rażącej niewdzięczności.
- b) Doręczenie obdarowanemu
Oświadczenie musi zostać doręczone obdarowanemu. Najlepiej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód doręczenia.
- c) Wystąpienie do sądu
Jeśli obdarowany nie zgadza się na „oddanie” nieruchomości, konieczne jest wystąpienie do sądu z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności z powrotem na darczyńcę. W takim procesie sąd ocenia, czy rzeczywiście doszło do rażącej niewdzięczności.
Termin na odwołanie darowizny
Zgodnie z art. 899 § 3 k.c., darczyńca może odwołać darowiznę w ciągu roku od dnia, w którym dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego. Po upływie tego terminu roszczenie wygasa, nawet jeśli zachowanie obdarowanego było rzeczywiście naganne.
Darowizna a umowa dożywocia – kluczowe różnice
W praktyce wiele osób, chcąc zapewnić sobie opiekę w zamian za przekazanie mieszkania, błędnie wybiera darowiznę zamiast umowy dożywocia. Tymczasem umowa dożywocia, uregulowana w art. 908 k.c., jest znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem.
Na mocy tej umowy nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, w tym:
- mieszkanie,
- wyżywienie,
- pomoc w chorobie,
- opiekę,
- godne warunki życia.
W przypadku niewywiązywania się z tych obowiązków, były właściciel może dochodzić ich wykonania sądownie albo – w szczególnych sytuacjach – żądać rozwiązania umowy i powrotu nieruchomości.
Wybrane przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące darowizny:
- 888 § 1 k.c. – definicja umowy darowizny.
- 898 § 1 k.c. – możliwość odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności.
- 899 § 3 k.c. – termin roczny na odwołanie darowizny.
- 64 k.c. – orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli strony.
- 908 § 1 k.c. – umowa dożywocia i jej skutki.
Wnioski
Przekazując mieszkanie w zamian za nieformalną obietnicę opieki, darczyńca pozbawia się ważnego narzędzia kontroli. Darowizna, mimo że prawnie dopuszczalna, niesie ze sobą ryzyko niewywiązania się przez obdarowanego z oczekiwań, które nie zostały wyraźnie zapisane. Cofnięcie takiej darowizny możliwe jest tylko w wyjątkowych okolicznościach.
Dla osób pragnących zagwarantować sobie bezpieczeństwo i wsparcie na starość, umowa dożywocia okazuje się rozwiązaniem znacznie lepiej chroniącym interesy niż klasyczna darowizna.
Potrzebujesz pomocy adwokata w sprawach związanych z darowizną? Skontaktuj się z nami.
📞 Zadzwoń: 41 260 67 56
lub 668 142 244
